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高房价能否一剑封喉盘楼

发布时间:2019-11-22 16:58:52 阅读: 来源:疏水阀厂家

高房价能否一剑封喉

在中国,政府划定 18亿亩粮食红线,又不允许私人交易土地,这就使稀缺的住房土地供给受到更大限制。土地供给和交易的限制,

在中国,政府划定 18亿亩粮食“红线”,又不允许私人交易土地,这就使稀缺的住房土地供给受到更大限制。土地供给和交易的限制,说明中国的房地产市场根本不是真正的市场经济。

房地产问题的实质是土地问题,土地问题的实质是土地的产权问题。既然政府确立了土地国有或公有的基本国策,那么围绕土地的一切交易与经营,都应该在这样的产权规则下进行。如果混淆不同的产权规则,就必然引起混乱。

土地国有或公有,意味着土地这种资源在中国是公共资源,只能用于全体人民的福利,而不能而且应在法律上明确禁止让任何组织和个人利用来为自己谋利。这个基本规则应加限于所有交易者,其中包括二级市场中的腐败者和投机者,以及一级市场中的开发商和政府自身。

政府确立一种公共资源,同时又允许权力和依附于权力的资本利用其获取暴利,这是房地产以及经济领域几乎所有不公正的根本来源。

土地是公共资源,也意味着任何个人和组织未经政府许可都不能交易和经营土地。政府允许交易和经营的这部分,是带有时间限制的土地的使用权,本质上是土地的租金。这个使用权和租金在城市化过程中会自然增值,增值由土地的稀缺和集约化使用形成。政府通过转手交易,获取了这个增值,其实质等同于通过囤积土地而拥有土地期货,再通过期货交易套利而获得利润。

政府通过交易和经营作为公共资源的土地,其增值部分,政府可以在扣除合理成本(征地、整理以及供给的支出等)后,或者上缴国库(其实质是土地国有),或者通过制定合理价格转让给购房者(其实质是土地地方或城市所有)。但是,政府拉进来另一个中间商开发商,并与其共享增益。政府的政策实际上意味着,政府通过“特许”方式,将一部分交易和经营权赋予开发商。在土地的交易和经营上,不存在一般意义的市场,而是一个特殊“市场”,可以称为“特许市场”。

在合理的情况下,在特许市场中,政府在交易和经营土地时不应获得利润。而被授予特许权的开发商,他们利用公共资源获得利润,应该使他们获得的利润,不超过资本市场的平均利润,这个平均利润被称为“资本成本”。

如果政府和开发商通过包揽和特许,没有获得超过资本成本的利润,那么虽然因为所有权问题,房地产经济算不上是真正的市场经济,但其运营是在合理的范围内。如果获得了超过资本成本的利润,超过的部分就是不合理的“暴利”,这时的房地产经济,是地地道道的“寻租经济”,“特许市场”就演变成为“寻租市场”。政府和开发商本质上也转化为投机者。凭什么土地这种属于公共资源的东西,它的获利只能被政府和地产商占有?

对高房价成因的常识性判断其实很简单,如果没有腐败、投机形成的空置房造成的浪费与错配,以及它们所带动的其他需求,需求总量会下降。在供给不变的情况下,地产商就无法制定并坚持高房价;如果地产商卖不出高价房就无法高价拿地。

如果现有的空置房被政策挤压投放市场,也就是增加了供给,房价能不下降吗?所以,投机和腐败是高房价的主要“推手”。

房地产一旦进入投机态势,延误时间将使治理非常困难,因此产生的负资产、金融坏账和投资减少这三大问题将像噩梦一样萦绕政府,使政府手足无措。

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